Quy định mới về tách thửa đất tại Đồng Nai từ 05/11/2024

UBND tỉnh Đồng Nai ban hành Quyết định 63/2024/QĐ-UBND quy định cụ thể điều kiện, diện tích tối thiểu tách thửa đất, hợp thửa đất đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh vào ngày 25/10/2024.

1. Nguyên tắc tách thửa đất theo Luật Đất đai 2024 như thế nào?

Căn cứ vào khoản 1 Điều 220 của Luật Đất đai năm 2024, việc tách thửa và hợp thửa đất phải tuân thủ một số nguyên tắc và điều kiện nhất định để đảm bảo tính hợp pháp và đúng quy định của pháp luật. Trước tiên, thửa đất cần phải đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Ngoài ra, thửa đất phải còn trong thời hạn sử dụng đất theo quy định pháp luật hiện hành. Thửa đất cũng cần phải đảm bảo không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, và không bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trong trường hợp thửa đất có tranh chấp, nhưng đã xác định rõ phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp, phần diện tích còn lại không có tranh chấp của thửa đất vẫn có thể được tách thửa hoặc hợp thửa. Tuy nhiên, việc tách thửa hay hợp thửa đất còn phải đảm bảo có lối đi hợp lý, kết nối với hệ thống đường giao thông công cộng hiện có và bảo đảm đầy đủ các yếu tố cơ sở hạ tầng cần thiết như cấp nước, thoát nước. Đặc biệt, trong trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích đất ở hoặc đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa, phần diện tích đó không cần phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Những điều kiện này nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan và bảo đảm sự phát triển bền vững, hợp lý của đất đai.

2. Diện tích tối thiểu tách thửa đất theo Luật Đất đai 2024 là bao nhiêu?

Theo khoản 2 Điều 220 của Luật Đất đai 2024, ngoài các nguyên tắc và điều kiện đã được quy định tại khoản 1 của cùng điều này, việc tách thửa đất còn phải bảo đảm một số điều kiện bổ sung. Cụ thể, các thửa đất sau khi tách phải đáp ứng yêu cầu về diện tích tối thiểu theo loại đất mà thửa đất đang sử dụng, điều này được quy định chi tiết bởi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Diện tích tối thiểu này sẽ tùy thuộc vào từng loại đất và các quy định của địa phương. Trong trường hợp thửa đất sau khi tách có diện tích nhỏ hơn mức diện tích tối thiểu được phép, chủ sở hữu thửa đất phải thực hiện việc hợp thửa với thửa đất liền kề để đảm bảo diện tích đất sau khi tách vẫn đáp ứng đủ yêu cầu.

Một điều kiện quan trọng khác là khi có việc chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, việc tách thửa phải đảm bảo rằng diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Tuy nhiên, đối với thửa đất có đất ở và các loại đất khác, không bắt buộc phải thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa.

Ngoài ra, trong trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án, nếu việc phân chia không đáp ứng các điều kiện về diện tích, kích thước tách thửa theo quy định của pháp luật, thì không được phép thực hiện việc tách thửa. Điều này nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan, đồng thời đảm bảo việc sử dụng đất hợp lý, tuân thủ các quy định pháp luật về quản lý đất đai.

Vì vậy, diện tích tối thiểu khi tách thửa đất theo Luật Đất đai 2024 sẽ được quy định cụ thể bởi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, dựa trên phong tục, tập quán và điều kiện thực tế tại từng địa phương, giúp đảm bảo sự phát triển hợp lý và bền vững của đất đai tại mỗi khu vực.

3. Quy định mới về tách thửa đất tại Đồng Nai từ 05/11/2024

Ngày 25/10/2024, UBND tỉnh Đồng Nai đã ban hành Quyết định số 63/2024/QĐ-UBND, quy định cụ thể các điều kiện và diện tích tối thiểu đối với việc tách thửa và hợp thửa đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai, áp dụng cho từng loại đất. Quyết định này nhằm hướng dẫn chi tiết việc thực hiện các quy định của Luật Đất đai 2024 và tạo cơ sở pháp lý vững chắc trong việc quản lý đất đai, đặc biệt là đối với việc tách thửa đất ở, nhằm bảo đảm phát triển đô thị và nông thôn theo quy hoạch.

Cụ thể, đối với đất ở, việc tách thửa phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 220 của Luật Đất đai 2024 và các quy định cụ thể trong Quyết định 63 của UBND tỉnh. Một trong những điều kiện quan trọng là điều kiện về cạnh thửa đất. Thửa đất sau khi tách phải tiếp giáp với đường giao thông công cộng hiện có, và tùy thuộc vào lộ giới của đường giao thông, chiều rộng và chiều dài của thửa đất phải đạt yêu cầu tối thiểu. Cụ thể, nếu thửa đất tiếp giáp với đường có lộ giới từ 19m trở lên, thì thửa đất phải có chiều rộng và chiều dài lớn hơn hoặc bằng 5m. Nếu đường có lộ giới nhỏ hơn 19m hoặc chưa có quy định lộ giới, yêu cầu chiều rộng và chiều dài của thửa đất là từ 4m trở lên. Đặc biệt, nếu thửa đất tiếp giáp với hai đường giao thông công cộng, sẽ áp dụng quy định về cạnh thửa đất tiếp giáp với đường có lộ giới lớn hơn.

Về diện tích, Quyết định 63 quy định diện tích tối thiểu của các thửa đất sau khi tách thửa đối với đất ở tại đô thị (bao gồm cả xã Long Hưng thuộc thành phố Biên Hòa) là 60m2, trong khi đó diện tích tối thiểu đối với đất ở tại nông thôn là 80m2. Cần lưu ý rằng diện tích tối thiểu này không bao gồm phần diện tích nằm trong hành lang bảo vệ các công trình.

Ngoài ra, điều kiện về lối đi, cấp nước, thoát nước và các nhu cầu thiết yếu khác cũng rất quan trọng. Người sử dụng đất sau khi tách thửa phải bảo đảm các yêu cầu về lối đi, cấp nước và thoát nước theo quy định tại Điều 29 của Luật Đất đai 2024 và các quy định pháp luật liên quan. Đặc biệt, nếu thửa đất sau khi tách tiếp giáp với lối đi đã được xác lập quyền hạn chế đối với thửa đất liền kề theo quy định pháp luật, thì sẽ không được phép thực hiện việc tách thửa.

Thông qua các quy định chi tiết này, UBND tỉnh Đồng Nai không chỉ tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong việc sử dụng đất mà còn đảm bảo tính hợp lý, bền vững trong việc phát triển đất đai và hạ tầng khu vực, đáp ứng nhu cầu về nhà ở và các công trình công cộng, đồng thời phù hợp với quy hoạch phát triển đô thị và nông thôn của địa phương.

Lưu ý: Theo quy định pháp luật hiện hành, đối với các trường hợp đã được Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất, và các bên liên quan đã lập hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, được công chứng hoặc chứng thực trước ngày Quyết định số 03/2018/QĐ-UBND ngày 30/01/2018 của Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai có hiệu lực (ngày 01/3/2018) thì các hồ sơ này sẽ được tiếp tục xem xét và giải quyết. Đây là quy định nhằm bảo đảm quyền lợi của người dân khi các thủ tục đã được tiến hành trước thời điểm áp dụng các quy định mới về diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai.

Ngoài ra, đối với những trường hợp đã được Ủy ban nhân dân cấp huyện cho phép tách thửa đất bằng văn bản theo các quy định tại Quyết định số 03/2018/QĐ-UBND ngày 30/01/2018, Quyết định số 22/2020/QĐ-UBND ngày 08/6/2020, hoặc Quyết định số 35/2022/QĐ-UBND ngày 29/8/2022 của Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai, nhưng đến nay vẫn chưa hoàn thành thủ tục tách thửa đất, thì vẫn được tiếp tục giải quyết theo các văn bản cho phép đã được ban hành bởi Ủy ban nhân dân cấp huyện. Quy định này nhằm đảm bảo tính kế thừa trong việc thực thi pháp luật và tránh gây thiệt hại hoặc ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của người dân trong quá trình thực hiện thủ tục hành chính liên quan đến đất đai.